О депозитно-ипотечных системах кредитования.

О депозитно-ипотечных схемах с точки зрения риэлтеров.

На фоне стагнации ипотеки замер и рынок текущих операций с жилой недвижимостью. Многие банки, даже имея средства, ужесточили условия выдачи кредитов и повысили ставки настолько, что фактически ипотека стала недоступной.
Рынок недвижимости стал искать новые методы кредитования, а операторы ипотеки – способы снижения своих рисков с одновременным привлечением достаточного количества качественных заемщиков.
Чем депозитно-ипотечная система привлекательна для банков, а чем может быть интересна покупателям недвижимости, мы проанализируем со своей точки зрения.
Буквально с 1 декабря Банк ВТБ24 предпринял первые неявные шаги по внедрению этой схемы в жизнь. Так, заемщику предлагается значительно снизить ( как минимум в 2 раза) сумму комиссии за выдачу кредита всего лишь с помощью внесения суммы первоначального взноса на ипотечный депозит.
Чем депозитно-ипотечная схема может быть выгода покупателю недвижимости:
- на сумму, эквивалентную сумме депозита, клиент получит кредит на льготных условиях. В общем и целом это позволяет снизить стоимость кредита.
- причем, чем большую сумму вы накопите, тем лояльней будет к вам банк, и тем выгоднее вам кредит.
- пока вы накапливаете сумму , банк имеет возможность отслеживать периодичность и суммы ваших поступлений. Как мне кажется, равномерные и стабильные внесения средств на депозит могут продемонстрировать банку вашу платежеспособность и стабильность доходов. Таким образом, первичный андеррайтинг заемщика обеспечен.
- более того, проверка платежеспособности заемщика банками сейчас стала включать в себя новые показатели, например, отрасль, в которой работает клиент. И если какую-то информацию банк может получить из официальных источников – бюро кредитных историй, организации-работодателя, то мониторинг депозитных платежей даст недоступную сейчас банкам информацию. Например, сейчас банк может запросить у клиента следующие дополнительные документы, которые не запрашивал ранее: реестр сведений о доходах физлиц от работодателя с отметкой налогового органа; протокол принятия данного реестра с отметкой налогового органа; копии платежных поручений по уплате НДФЛ с отметкой сотрудника банка о принятии к исполнению; текущее штатное расписание. Но это не даст информации банку о том, например, какую среднюю сумму в месяц клиент безболезненно может откладывать ( а соответственно, и уплачивать за кредит), насколько его платежи зависят от сезонности, периодов деловой активности большинства рынков.
- если банком будут предусмотрены конкурентные процентные ставки по ипотечным депозитам, особенно, с капитализацией процентов, то заемщик еще и приумножит свои деньги. Единственным минусом тут будет неудобство диверсификации вкладов в целях минимизации рисков и игра процентными ставками и различными условиями депозитов. Так как, скорее всего, ставки по ипотечным депозитам будут не максимальными, а средними по рынку и без возможности снятия средств, а только пополнения вклада.
- долгосрочное сотрудничество с банками может быть полезно клиенту и в случае получения потребительского кредита, и кредитной карты, если пока он не хочет использовать ипотечный депозит. Банк также предоставляет массу иных услуг, в тарифах на которые для таких клиентов могут быть особые условия.
- передача первоначального взноса за квартиру будет еще серьезнее проконтролирована банком.
Если оценить в целом, то финансовая схема аналогична привычному ипотечному кредиту – чем больше сумма первоначального взноса ( депозит), тем лучше совокупные условия и ставка ( льготная+обычная на остаток) и максимально возможная сумма кредита.
Каковы преимущества депозитно-ипотечной схемы для самых банков:
- как уже указывалось выше, банк получает возможность отследить первичную платежеспособность клиента
- сопоставляя затем с заявленной суммой доходов клиента его взносы на депозит, банк может прикинуть примерный уровень ежемесячных расходов клиента, а то и понять, насколько реальная сумма указана.
- в общем и целом такая схема является долгосрочной, так как накопление нужной суммы займет у клиента как минимум год-два. Банку же гораздо выгоднее привлекать долгосрочные депозиты.
- вполне обоснованно предположить, что клиенты и так накапливают необходимые суммы на банковских депозитах, особенно если эти суммы небольшие. Другое дело, что эти депозиты могут быть размещены в другом банке. Предлагая подобный продукт, особенно одним из первых, банк гарантирует себе привлечение средств именно целевой аудитории, причем средств долгосрочных.
- используя схему, банк может избежать определенной серии наличных операций, особенно, если платеж за квартиру будет осуществлен перечислением в другой банк.
- как указывалось выше, передача первоначального взноса за квартиру может быть жестко проконтролирована, причем с использованием безналичных операций
- привлекая ипотечные долгосрочные депозиты, банк фактически «ловит нескольких зайцев»: привлекает долгосрочные деньги, обеспечивающие ему как текущую ликвидность, так и отчетные показатели ликвидности, страхует себя от « резких движений» потребителей с депозитами в кризисные периоды массовых истерий, и обеспечивает себя практически гарантированными ипотечными клиентами в будущем, при этом не обязывая себя конкретными ставками в будущем.

Насколько такая схема имеет или не имеет « подводные» камни, вы можете дополнительно рассуждать сами.
Но одно очевидно: ипотечные кредиты стали для наших потребителей практически недоступны по различным причинам. Одни из причин мы не в силах устранить, например, высокие процентные ставки, ведь теперь выросла и ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Если пытаться прогнозировать развитие ситуации, то вряд ли процентные ставки в скором будущем снизятся до уровня весны этого года. И вряд ли в условиях общеэкономического кризиса снизятся требования к заемщикам. Инертность рынка недвижимости и страхи еще долго не дадут нам всем спать спокойно. А улучшать жилищные условия хочется. И чтобы окончание этого кризиса в недвижимости после падения цен не закончилось их резким взлетом, надо принимать стабилизирующие меры.
«Дно» рынка недвижимости, по всей видимости, стоит ждать к концу весны следующего года, если не последует каких-либо жестких мер государства. Но даже после этого покупатели будут « раскачиваться» долго. У многих снизились доходы, а многие вообще потеряли работу на фоне кризиса. И восстанавливаться экономический организм будет не один месяц, это очевидно.
Другие же причины, например, придирчивость банка при оценке платежеспособности, в какой-то хотя бы степени мы можем нивелировать умелым ведением ипотечного депозита.
Внедрение такого продукта банками должно происходить постепенно, и с разъяснительной работой клиенту. Внедрение таких схем на настоящем этапе « ипотечной безысходности» будет для банков проще всего. И для потребителей срок накопления нужной суммы пролетит скорее.
Причина необходимости внедрения этих схем в настоящее время – возможность дать людям новый вариант инвестиций свободных средств. Даже если покупка недвижимости далее не будет совершена, деньги приумножатся.
Тем же, кто сейчас ожидает снижения цен на недвижимость к весне, схема даст возможность подготовиться и морально и финансово. Настоящий кризисный период – пауза на рынке недвижимости в отношении несрочных сделок с недвижимостью, которую можно использовать эффективно.
Помимо этого, в данной схеме есть еще один неявный плюс. Ипотека в целом рассчитана на людей обеспеченных средствами в размере первоначального взноса и затрат по сделке, и уже готовых к покупке. Часто для совершения сделки не хватает 50-60 тысяч, которые на фоне стоимости жилья кажутся мизером, но их просто уже неоткуда взять. Депозитно-ипотечная схема же значительно расширяет целевую аудиторию заемщиков, правда, для менее обеспеченных отодвигая долгожданный час покупки, но все-таки давая надежду.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
При цитировании, копировании и любом другом использовании материала данной статьи, обязательно проставление активной видимой гиперссылки на первоисточник информации