Почему не состоялись торги по недвижимости.

Юмагулов Ильшат: почему в последнее время СМИ постоянно пишут о несостоявшихся торгах по недвижимости

6 февраля 2009 года торги по продаже земельных участков в Октябрьском районе Уфы признаны несостоявшимися. В печати вышло сообщение «По всем лотам торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок».
Почему ликвидная недвижимость и земельные участки не продаются?
В чём видят причину постоянных провалов подобных торгов эксперты?
Мы попросили ответить на эти вопросы Юмагулова Ильшата Ирековича, директора по развитию Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ».
Ильшат Ирекович, неужели причина срыва торгов в отсутствии заявок?
Имея большой практический опыт по проведению торгов по продаже недвижимости, считаю, что основной причиной является неправильная начальная оценка.
Это – основа, фундамент для проведения торгов.
Штудируя материалы СМИ, публикации по торгам, я с удивлением замечаю, что цены, по которым объекты недвижимости выставляются, ориентированы на докризисный уровень. Это связано с негибким подходом к оценке недвижимости. По стандартам оценки срок ее действия составляет 6 месяцев. В теперешней ситуации за полгода цены снизились на 30-50%, поэтому говорить о достоверности такой оценки сейчас не приходится.
Как пример, на прошлой неделе опубликованы торги по продаже заложенной квартиры в одном из банков Уфы. Аукцион, как мы знаем, проводится на повышение. Так вот, оценка квартиры дана 2,25 млн. рублей, а ее рыночная стоимость на сегодня 1,6 млн. руб. Очевидно, что желающих участвовать в аукционе не будет, так как на рынке есть лучшие и более экономичные предложения.
Ильшат Ирекович, еще есть мнение, что торги и аукционы не востребованы, потому что не хватает профессионального освещения их в различных СМИ и рекламы. Что вы думаете по этому поводу ?
Не думаю, что это является основной проблемой. Как и положено, по закону, за 30 дней до торгов объявления о них публикуются в республиканских изданиях. Также на сайтах организаторов торгов всегда есть сообщения об их проведении. У всех, кто интересуется недвижимостью, на столе всегда лежат республиканские, городские, районные газеты.
Если бы стартовые цены были чуть ниже рыночных, как это и должно быть по сути, то я уверен, что на каждый лот было бы по несколько заявок.
Бытует мнение, что в кризис вообще не надо проводить аукционы и торги, что сейчас не время, цены не рыночные, спроса нет. Что вы думаете по этому поводу ?
Большинство торгов проводится в соответствии с законами РФ. Поэтому «во время – не во время», эти понятия здесь не применимы. Этого требует закон.
Что касается определения «рыночная цена», то у нас на этой почве даже возник спор с нашими оппонентами. Дело в том, что мы (ЭКСПЕРТ), единственные в Уфе ведем аналитику рынка недвижимости по всем ее сегментам. И констатируем снижение цен по всем направлениям. На что нашими оппонентами была выдвинута следующая трактовка: «мы не доверяем аналитике «ЭКСПЕРТ», ведем свою, т.к. сейчас цены в коммерческой недвижимости не рыночные. Те, кто нуждается в деньгах – вынуждены продавать ее по цене ниже рыночной, а по действительно рыночным ценам сейчас ничего не продается, так как спроса нет».
Так вот, на рынке цена сделки всегда рыночная. И она стыкуется на острие «спроса – предложения». Сделки идут по рыночным ценам, которые снизились по многим сегментам в 2 раза с осени 2008 года.
Я понимаю наших оппонентов, они пытаются всеми силами удержать цены. Но то, что риэлтеры могут влиять на рыночные цены – это глубокое заблуждение. Риэлтеры лишь оказывают услуги по продаже, а цены формирует рынок, экономическая ситуация.
По этому поводу не стоит паниковать, нужно просто работать. Риэлтеры привыкли к постоянно растущему рынку недвижимости. Времена изменились. Сейчас нужно учиться работать на снижающемся рынке или вспомнить прошлый опыт 1998-2000 г.
Автор: Татьяна Иванова
Источник: Сеть агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ»