Ожидает ли нас ипотечный выброс квартир.

Ипотечные тенденции кризиса: грозит ли рынку недвижимости выброс дефолтных ипотечных квартир?

Мы все проводим аналогии, мы все чего-то ждем.
Под гнетом общеэкономического кризиса о кризисе ипотеки подзабыли все, кроме агентств недвижимости и покупателей жилья. Но ипотечные проблемы продолжаются.
Многие покупатели сейчас ждут дальнейшего снижения цен на недвижимости. Определенная категория особо продвинутых ждет аналогии с ситуацией в США.
Напомню: массовые неплатежи по ипотеке, причину которых мы в этой статье уже не анализируем, привели к продаже банками квартир заемщиков. Массовый выброс таких квартир вкупе с ухудшением покупательской способности, привели к тому, что предложение оказалось значительно больше спроса. Цены упали, и вырученные от продаж суммы не погашали кредитов заемщиков.
Насколько у нас в России возможен выброс таких вот дефолтных квартир?
Как это скажется на ценах на рынке?
Стоит ли ждать появления на рынке очень дешевых квартир, продаваемых ипотечными банками?
Насколько банкам в результате выгодно или невыгодно общее снижение цен?
Как происходит процесс продажи, если ипотечная закладная продана банком в виде ценной бумаги?
Неплательщики. Комментарии по этому вопросу нам предоставила руководитель отдела ипотеки Агентства Недвижимости «ЭКСПЕРТ» в г. Уфа, пр.Октября,11, Пешкина Марина.
Действительно, у нас появилось некоторый процент неплательщиков по ипотечным кредитам. Различные банки называют разный процент, от 1,5 до 10. Все здесь зависит, прежде всего, от строгости андеррайтинга, который ранее использовался банком. Если кредиты выдавались «направо-налево», то этот процент больше.
Также имеет значение, как банк работает с платежами. В практике некоторых банков есть обязательные напоминания о платеже заемщику. Это позволяет обеим сторонам принять меры еще до того, как плательщик строго нарушил условия кредитного договор ( прострочка платежа более 3 раз в течение года).
Причина неплатежей, правда, у нас в другом – сокращение доходов, в то время как в США причиной было резкое повышение плавающих ставок. Нашим плательщикам, конечно, от этого не легче. Но, по крайней мере, есть возможность найти другую работу, и сумма ежемесячного платежа остается прежней.
Процесс продажи дефолтных квартир. Дефолтная квартира может быть продана только двумя способами: по соглашению банка и заемщика-собственника, или по решению суда. Решение суда может быть и отрицательным. Многие считают, что если в квартире зарегистрированы дети, а жилье – единственное, то выселение невозможно. Но на самом деле это не так.
Если заемщик регулярно нарушал условия кредитного договора, суд вынесет такое решение. Другое дело, что однократная просрочка платежа может быть признана несоразмерной «наказанию».
Если рыночная стоимость квартиры оказалась ниже суммы невыплаченного кредита, то взыскание может быть направлено на другое имущество заемщика. Поскольку последнее время заемщики брали кредиты с большим соотношением кредит\залог, то такие ситуации на настоящем рынке очень вероятны.
Такая процедура общая, так происходит, если закладная принадлежит банку, выдавшему кредит, или банку, который купил закладную, и находится в регионе нахождения квартиры.
Продажа такой квартиры неубыточна для банка до тех пор, пока стоимость квартиры не меньше суммы выданного кредита, так как главное для него – вернуть свои деньги.
Иные условия определяются кредитным договором, который нужно внимательно прочитать.
Продажа закладных и обратный выкуп. Большинство закладных банки продают в качестве ипотечных ценных бумаг, обращающихся свободно на рынке. Т.е. в дальнейшем ваша закладная можетбыть продана еще и еще. В этом случае вам приходят уведомления. В них могут быть указаны даже другие реквизиты для перечисления платежей. Но редко, так как банк, выдавший вам кредит, оформил вам лицевой счет и перечисляет платежи дальше. Это платная услуга банка. Она может осуществляться им по соглашению с выкупающей стороной.
Закладные продаются пакетами. В этом случае банк и рыночный агент, который выкупает, составляют между собой соглашение о цене выкупа, сроках осуществления платежей и возможностях обратного выкупа. Также может быть оговорены условия обратного выкупа. Условия таких соглашений по выкупу, конечно, остаются неизвестны заемщику.
Многие закладные, например, были ранее выкуплены АИЖК.
Когда закладная выкупается, предмет залога, квартира, уходит с баланса банка. Банк получает стоимость закладной, которая может быть больше, меньше, равна стоимости выданного кредита, равна сумме кредита с процентами и т.д. По соглашению сторон.
Продажа дефолтной квартиры банком. Как происходит продажа дефолтной квартиры с перепроданной закладной. Выставить на продажу ее может и агент, выкупивший закладную.
Но в реальности так происходит не всегда. Причина тому – незнание местного рынка. Поэтому агенту в некоторых случаях выгодно отдать на продажу это квартиру тому банку, который изначально выдал ипотечный кредит.
Но нужно ли это банку? Эта операция должна быть чем-то выгодна банку, так как он должен выкупить закладную. Цена выкупа опять-таки будет определяться ситуацией на рынке и соглашением сторон.
Когда цены на недвижимость снижаются, а количество неплательщиков растет, логично предположить, что рыночные котировки ипотечных ценных бумаг ( пакетов закладных по сути), снижается. Т.е. выкупить закладную, которую когда-то продал, банк может уже по гораздо более низкой цене.
Но, во-первых, выкупать снова приходится весь пакет закладных.
Во-вторых, определяющим фактором являются цены на недвижимость на рынке нахождения дефолтных квартир. Если цены на рынке недвижимости упали гораздо сильнее, чем упала стоимость ипотечных ценных бумаг, банк выкупает закладную и затем продает квартиру как бы себе в убыток. Тем более, что обремененная квартира должна продаваться дешевле рынка
Каковы цифры в реальности, судить сложно, это коммерческая тайна банков.
Так как ценообразование на ипотечные ценные бумаги исключительно рыночное, пакеты закладных могут покупаться и по выгодным ценам, особенно в инвестиционно непривлекательных регионах.
При этом возможен еще и такой скрытый момент.
Закладная может быть выкуплена банком обратно с таким дисконтом, который теоретически может покрыть убыток от сильного снижения цен на недвижимость в регионе, при котором цена проданной квартиры стала меньше суммы непогашенного кредита.

Обремененная квартира. Покупка такой квартиры у банка ( не у заемщика) - операция очень удобная для покупателя тем, что юридическая чистота квартиры не вызывает сомнений, а также тем, что такая квартира обычно продается дешевле.
Именно поэтому, по аналогии с американским кризисом ипотеки, многие ждут, что на рынке недвижимости скоро появятся дешевые и « чистые» квартиры от банков.
А в силу того, что количество неплательщиков растет, количество квартир возрастет, и цены снизятся еще и еще. Но…
Почему не как в США? Просчитывая такую выгодную для себя цепочку, потенциальные инвесторы забывают о двух важных факторах:
- если цена выкупа и обратного выкупа для агента сильно отличаются ( что, как мы выше выяснили, может быть очень выгодно банку, выдавшему кредит), то чем выгода такая обратная продажа агенту. Если он выкупает пакет дороже, чем потом продает обратно. Если он – крупный оператор по работе с ипотечными ценными бумагами, то, возможно, пакетирование, хеджирование и прочие биржевые хитрости и помогают ему остаться не в убытке.
Но цены на недвижимости падают, и значительно, по всей стране, соответственно, динамика котировок зависит от этого.
- возможет вариант, когда государство выделит средства для покрытия таких разниц. Но у нас это возможно только в отношении АИЖК. Госудоство может выкупать такие ипотченые ценные бумаги, или компансировать разницы от обратного выкупа в качестве антикризисной социальной меры.
Такая схема как раз и реализована в США. Именно эта схема и «способствовала» массовому выбросу дешевых дефолтных квартир на рынок.
Поскольку у нас такаясхема еще не реализуется, то. Соответственно, и о массовости речи нет.

Конечно, дефолтные квартиры появляются у банков и по непроданным закладным, и по выкупленным обратно, а также когда заемщик сам находит покупателя на такую квартиру. Но эти случаи не приобрели массового характера.
Просто потому, что это невыгодно никому, кроме покупателей.

Выгодно ли банкам снижение цен на недвижимость? Можно ли говорить о том, что в свете всего вышесказанного, банкам, продавшим свои закладные, выгодно снижение цен на недвижимость, так как пакеты закладных могут выкупаться обратно по дешевке? На первый взгляд может показаться, что так.
Но рассуждения выше показывают, что процедура обратного выкупа закладных зависит от многих факторов. Основная роль в регулировании этого процесса может принадлежать только государству с его финансовыми вливаниями, как показывает опыт США.
Но опыт США показывает также и то, что именно такое госвмешательство дало толчок ипотечному коллапсу рынка и личных банкротств заемщиков.
Ну и менталитет наших заемщиков, часто покупающих квартиры раз в жизни, тоже нужно принять во внимание.
Время покажет.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru