Существует ли правильная цена на недвижимость?

Настоящая цена недвижимости: бесценна или определена рынком.

Недвижимость падает в цене. Сколько же она должна стоить на самом деле, где границы роста или падения и почему рынок демонстрирует нам те или иные цифры?
Различные аналитики пытаются связать уровни цен то с биржевыми индексами, то с курсами валют, то еще с какими рыночным показателями.
Сразу скажу, что в первую очередь, говоря о покупателях, мы имеем в виду граждан, покупающих недвижимость для проживания. Специфика рынка недвижимости такова, что количество инвесторов не столь значительно, тогда как мотивы у них несколько иные.
Поскольку мы, прежде всего в настоящий момент, заинтересованы в покупателях квартир, гораздо более важным и действенным фактором являются ожидания и попытка определить «правильную» цену на свою продаваемую, например, квартиру. Попытка собственника понять, какую стартовую цену на недвижимость стоит установить, приводит к двум основным ошибкам:
- если цена завышена, это сразу же отпугивает потенциальных покупателей, так как выбор на рынке большой. Далее квартира «примелькается» на рынке, и, даже если собственник начинает снижать цену, у потенциальных покупателей возникает подозрение, что с квартирой « что-то не так, раз не продается», либо такая ситуация вызывает даже злорадство: «ааа, опускают, продать не могут».
- если цена занижена слишком сильно, то это также может вызывать подозрение в «нечистоте», либо вы рискуете продать слишком дешево. Это важно для тех, кто планирует далее покупку.
Куда и как движется рынок, зависит от настроений и « объемов» операций, т.е. итогового количества и продавцов и покупателей. Важны и общие факторы, но суть не в этом. Сейчас истинную ситуацию « чувствуют» наиболее адекватно только сами риэлторы, которые ежедневно общаются и с продавцами и покупателями. Последние же безуспешно пытаются понять, что есть правда, и когда же наступит их точка «Х» - уровень цены, когда от ожидания нужно переходить к действиям.
Так есть ли «правильная», соответствующая моменту цена на недвижимость, или рынок вынужден постоянно « нащупывать» эту цену методом проб и ошибок за счет наших с вами денег, которые мы получаем, платим, недополучаем или недоплачиваем за недвижимость?
Недвижимость (каждый конкретный объект с конкретными характеристиками) не имеет единственно правильной цены изначально. Она имеет только наиболее адекватную ситуации на рынке цену. И продать недвижимость можно в каждой конкретной ситуации просто по максимально возможной в этой ситуации цене. Причем, завтра ситуация может быть иной, соответственно, и цена тоже. Примите это как теорему. И примите нижеследующие рассуждения за доказательство.
Допустим, если конкретный объект, продавец и покупатель. Когда продавец хочет продать свой объект, он начинает ориентироваться на предлагаемые другими продавцами цены, при этом не задумываясь о том, а не завышены ли эти цены. Ему просто невыгодно об этом думать. Почему завышены? Потому что это психология и мотивация каждого продавца. Продавец, условно говоря, хочет продать вообще за огромную сумму, но устанавливает чаще почти максимум из цен аналогов. Например, пусть он установил стоимость 1-комнатной средненькой по ремонту и местоположению квартиры в 35 кв.м. в 2000 т.р.
Теперь покупатель. У него, помимо, ограниченной суммы, пусть 1700, ну максимум 1750, есть конкретная потребность – купить однокомнатную квартиру. Меньше некуда, малосемейка и комната не устраивает. И покупатель, и это его психология, ищет из всех аналогов минимальную цену. Так почему при этом интересы покупателя и продавца должны сойтись сразу? Не сойдутся, так как минимум максимуму не равен. Соответственно, каждый идет на уступку самому себе в первую очередь, и тем самым другой стороне.
А теперь представим ситуацию, что квартира вдруг стоит 300 т.р. Покупатель (представьте, если я вам сейчас позвоню и предложу квартирку 35 кв.м. за 300 т.р., вы ведь тоже не откажетесь) кидается покупать. Но…. Продавец в этом случае просто снимет квартиру с продажи.
Представим наоборот. Квартира выставлена за 2500т.р. Покупатель на нее даже и не посмотрит, так как на рынке есть то же гораздо дешевле.
Вывод: рынок нащупывает цену конкретной сделки путем последовательных приближений покупателя и продавца друг к другу. Диапазон приближения зависит от цен отсечения - минимальной цены, по достижении которой среднестатистический продавец снимает объект с продажи, и максимальной цены, при которой среднестатистический покупатель даже и не взглянет на объект. Точка пересечения интересов – цена сделки – неизвестна никогда. А значит и правильной цены в принципе не существует даже на конкретный объект с конкретными характеристиками. А мы ведь пытаемся установить именно ее, не так ли? Она зависит от условий рынка и интересов, мнений, возможностей и ожиданий сторон.
Цена отсечения. Она тоже зависит от рыночных факторов, личных ситуаций сторон и специфики объекта. И она точно также различна в каждой ситуации
Представьте ситуацию, когда в силу личных обстоятельств, та или иная стороны либо покупает дороже рынка, либо продает очень дешево. И это тоже будет сделка, имеющая конкретную цену, «правильную» для ее обеих сторон. А значит, и «правильную» для рынка, ведь сделка-то состоялась. Но ведь выше мы уже доказали, что единственно правильной цены на рынке нет, и правильная цена для продавца не равна правильной цене для покупателя….
Еще раз повторю, что разные аналитики, в том числе и государственные ведомства, пытаются установить эту самую «настоящую», «сколько должна стоить» цену на недвижимость. Возможно, в конкретных целях, например, для исчисления льготной стоимости жилья, эти цифры и будет удобно использовать. Но реальной ситуации на рынке они отражать не будут никогда. Потому что рынок недвижимости – стихия, управляемая исключительно взаимодействием платежеспособного и ориентированного на минимальную цену спроса, и ориентированного на максимальную цену продажи предложения.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru